CARÁTER FACULTATIVO DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL COM OPÇÃO DE COMPRA PREVISTO NO ART. 38 DA LEI N. 10.150/2000. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. N. 8/2008-STJ).
As instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário, inclusive a Caixa Econômica Federal, estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de “Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra” dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos.
Essa é a interpretação mais adequada a ser conferida ao art. 38 da Lei n. 10.150/2000, que é claro ao estabelecer que tais instituições estão apenas autorizadas a celebrar o contrato, não impondo qualquer dever de contratação. Ademais, o dispositivo legal se dirige às instituições financeiras em geral que operem crédito imobiliário, não sendo compatível com o sistema constitucional em vigor a interpretação que imponha obrigação de contratar apenas à CEF, em prejuízo do princípio da livre autonomia da vontade e da igualdade constitucional de regime jurídico no campo das obrigações civis. Além de estar submetida a regime jurídico de direito privado, a CEF não é a única instituição financeira operando no mercado de mútuo habitacional, razão pela qual, na interpretação do art. 38 da Lei n. 10.150/2000, há de prevalecer a livre iniciativa e, como corolário desta, a liberdade contratual, que se expressa, antes de tudo, na faculdade de contratar ou não contratar. Tal interpretação também se coaduna com os princípios da moralidade, do uso racional dos recursos públicos e da segurança jurídica, pois, analisando a questão sob o aspecto de que, numa empresa pública, o capital é público, eventuais prejuízos causados por uma contratação forçada afetariam, ainda que indiretamente, o interesse coletivo.
Outrossim, a lei não estabelece prazo de duração para o contrato de arrendamento, nem os critérios relativos ao preço de compra ou às prestações mensais, de modo que, caso se entendesse como de realização obrigatória, o contrato haveria de ser completado, pelas partes, em todos os seus elementos essenciais. Por todos esses motivos, percebe-se que o artigo em questão não está relacionado a uma atividade plenamente vinculada, capaz de obrigar, por si só, qualquer agente financeiro captador de depósito à vista e que opere crédito imobiliário à promoção do contrato.
REsp 1.161.522-AL, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 12/12/2012.
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